Недвижимость в Испании: плюсы, минусы и подводные камни. Недвижимость в испании подводные камни


Недвижимость в Испании: подводные камни

В этой статье Кристина Станиславская, директор компании по переезду BLL Conciеrge and Relocation в Барселоне , ответит на вопросы про основные особенности, проблемы и подводные камни при покупке недвижимости в Испании, а также о том, как их избежать.

Кристина, как на сегодняшний день обстоит ситуация на рынке недвижимости в Испании? Выгодно ли покупать?

— После обвала рынка в 2008 и наступившего кризиса, стране понадобилось время, чтобы оправиться и встать на ноги. В начале этого года стало ясно, что цены на недвижимость в Испании падать уже точно не будут и инвесторы оживились. Центральный Банк Испании впервые за годы озвучил рост рынка недвижимости в 4.2% за 2015 год и прогнозирует его увеличение до 6.6% в 2016. Что это значит? Основываясь на собственном опыте и опыте наших партнеров — Испания выходит из кризиса, сейчас самое время брать! Как на недвижимость, так и на крупные инвестиции цены сейчас более чем приемлемые, и главное не упустить удачный момент.

Какие ошибки чаще всего совершают потенциальные покупатели недвижимости?

— У разных национальностей разные подходы к процессу выбора и покупки. Если говорить о русскоязычных клиентах — они более импульсивны. Покупают обычно покупают недвижимость с хорошим ремонтом и меньше учитывают район, само здание и т.п., а в Испании именно это важно — сколько лет зданию, как оно построено, какие планы по развитию района у местной администрации, какие соседи и кто живет поблизости и т.д. То есть, оценивают больше по русским меркам, где главное это красивая современная отделка и центральное расположение, либо близость к морю. Хотя сейчас ситуация медленно меняется, в связи с напряженной финансовой обстановкой в России покупатели более продуманно относятся к покупке.

Почему стоит рассматривать недвижимость именно в Барселоне, а не на популярных среди русских курортах , таких как Торревьеха или Аликанте?

— Барселона это один из лучших мегаполисов в мире, где жизнь кипит круглый год, а не только в летний сезон, как в небольших южных городках. Условия для жизни шикарные — погода, море, природа, культура, гастрономия, близость к другим европейским столицам. Помимо этого, недвижимость в Барселоне можно превратить в прибыльный бизнес: поток туристов со всего мира превышает норму в 6 раз, не говоря уже о десятках тысяч иностранных студентов, и квартиру можно сдавать на сезон или круглогодично. . И, не стоит забывать, что приобретение недвижимости на сумму более 500.000 евро дает возможность оформления вида на жительство как для инвестора так и для его семьи. Тот, кто здесь побывал лишь однажды, согласится, что ни один другой испанский город не сравнится с Барселоной.

Насколько сложно провести сделку купли-продажи самостоятельно?

— Если нет опыта покупки именно в Испании и нет знания языка на деловом уровне, то это, если позволите наглядное сравнение, как в темноте одеваться. В связи с этим, русскоязычные риэлторы работают сплошь и рядом, предлагая взять на себя любые заботы, естественно, не безвозмездно. Специалистов, действительно, очень много, но в хитрости некоторые обходят даже местных витиеватых испанцев. И без опыта и языка остается либо довериться случаю и удаче, либо обращаться к проверенным профессионалам, которые работают с международными клиентами среди прочих.

Какова процедура покупки квартиры в Испании?

— Если описать процесс кратко, то первым делом идет поиск жилья, на это уходит большая часть времени. Обычно мы организуем осмотр как можно большего числа квартир к приезду клиентов, чтобы сократить число поездок, ведь большинство покупателей — резиденты других стран и континентов. После выбора объекта оплачивается резерв и заключается предварительный договор (он может быть как простым письменным, так и заверенным нотариально), сила которого ограничена сроком в 2 месяца. Далее назначается дата приема обеих сторон сделки у нотариуса для подписания официального договора купли-продажи. До назначенной даты ведется подготовка и проверка документов на жилье, а также открытие покупателем банковского счета и оформления идентификационного номера иностранца (N.I.E). На подписание договора покупатель предъявляет банковские чеки в качестве оплаты. После предоставления всех документов и подписания договора у нотариуса, покупателю на руки выдаётся заверенная копия купчей, а через 2-3 месяца, которые уходят на регистрацию нового владельца в регистре собственников, оригинал купчей. В течение месяца после подписания также производится оплата налога ITP Impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados в размере 10% от стоимости недвижимости.

Если все так просто, то зачем нужна помощь агентства?

— Все просто в теории и для нас, ведь мы занимаемся подобными сделками постоянно. Как я отметила ранее, без знания испанского языка на высоком уровне осуществить процесс очень сложно, ведь все документы и ведение переговоров происходит на испанском. Даже если вы наймете переводчика, без профессиональной помощи сложно оценить, насколько грамотно составлен договор, не завышена ли цена квартиры, не пытается ли агентство со стороны продавца накрутить лишние проценты за свои услуги, все ли в порядке с документами на квартиру, нет ли у хозяина задолженности, правильно ли посчитаны налоги и сборы. Учитывая, как ветрено испанцы относятся к документам и обязательствам, список можно продолжать до бесконечности. Главная проблема, я бы сказала, в том, что риэлторы и агентства недвижимости всегда на стороне продавца, они не заинтересованы в правах и выгоде покупателя. Именно в этом наше преимущество, как компании по переезду. Мы помогаем клиентам сориентироваться на месте, мы защищаем их интересы и вложения.

Что выгоднее, покупать сразу или сначала лучше арендовать жилье?

— Если арендовать квартиру с возможностью покупки, то можно получить больше информации о квартире (что сломано, что работает, какие расходы на квартиру), о здании (кадастровые документы, каков взнос владельцев, как проходят собрания жильцов, кто соседи), о районе (особенности, инфраструктура, застройки поблизости, безопасность, престижность, школы и детские сады, супермаркеты). Но недостаток первоначальной аренды заключается, помимо времени, которое есть не у всех, в потраченных деньгах, ведь арендная плата всегда гораздо выше даже ипотечных платежей. Купить жилье сразу можно, главное, опять же, как подойти к этому вопросу — с толком, с чувством, с расстановкой. То есть, если все правильно изучить в самом начале, зачем снимать?

Что нужно иметь ввиду при покупке жилья? Какие существуют дополнительные расходы помимо себестоимости недвижимости?

— Вместе с обязательными налогами, расходы на оформление собственности составят около 15% от стоимости квартиры или дома. Что сюда входит? Обязательные налоги в Каталонии установлены в размере 10% для вторичного жилья и 21% для новых объектов. Расходы по приобретению недвижимости включают в себя нотариальные расходы, расходы на оформление ипотечного кредита в случае необходимости, расходы по оформлению документов, расходы на регистрацию собственности, присутствие на сделке присяжного переводчика. Также, не стоит забывать об оплате коммунальных услуг и ежегодном налоге на недвижимое имущество.

Какие особенности существуют при покупке жилья в ипотеку?

— Ипотечное кредитование в Испании осуществляется на срок до 30 лет и может достигать 100% от стоимости. Это делает ипотеку в Испании очень привлекательной для широкого круга покупателей. Ставки колеблются от 1,5% до 5% годовых, которые зависят от единого европейского показателя Euribor. Однако, некоторые банки подходят к процессу не совсем честно и пользуются неосведомленностью иностранцев, включая в договор ипотеки мелким шрифтом такой пункт, как выплата обязательной минимальной ставки, которая может значительно превышать средний единый показатель. Именно поэтому важно доверить анализ ипотечного договора грамотному юристу с опытом проведения сделок с недвижимостью в Испании.

Гарантирует ли покупка недвижимости право на получение ВНЖ?

— Во-первых, в бюрократических вопросах гарантий не существует. Но недвижимость в собственности является главным основанием для пребывания и проживания в стране, это верно. Во-вторых, на сегодняшний день существуют 3 вида документов, дающих право долгосрочное пребывание в Испании для собственников жилья:

  1. Виза C для собственников жилья на срок от 1 до 3 лет, по которой вы можете находиться на территории Испании до 90 дней каждые полгода,
  2. Вид на жительство без права на работу сроком в 1 год, который можно продлять ежегодно при условии, что вы находитесь в Испании более 183 дней году,
  3. Вид на жительство для инвесторов (при покупке жилья от 500.000 евро), который действителен 2 года и оформляется на основании годовой мульти визы D. Преимущество данного вида в том, что нет каких-либо требований по пребываниe, вы можете продлять его, находясь в стране хоть 1 день в году, хоть все 365.

Недвижимость в Испании была и остается одной из самых привлекательных для инвестиций на мировом рынке. Приемлемые цены, огромный выбор, дружелюбное население и мягкий морской климат являются приятным бонусом при покупке. Однако, чтобы купить квартиру за рубежом, нужно знать, чего опасаться и к чему готовиться.

Дабы сэкономить время, нервы и деньги, доверьте этот процесс профессионалам BLL Concierge and Relocation. Мы будем рады поделиться нашими знаниями и опытом в вопросах покупки недвижимости и получения ВНЖ для русскоязычных клиентов в Испании. Закажите обратный звонок или напишите нам для получения бесплатной консультации.

www.justreal.ru

Недвижимость в Испании: плюсы, минусы и подводные камни / Статьи / Недвижимость в Испании

Покупка недвижимости в Испании: плюсы и минусы

Иногда покупка недвижимости в Испании совершается спонтанно: пришла в голову идея – поехали и купили. Но чаще всего к такому решению будущие владельцы идут долго, взвешивают все плюсы и минусы, задают массу вопросов на местных форумах, советуются с теми, кто уже приобрел заветную испанскую собственность.

 

Мы также можем дать массу советов, но начнем, пожалуй, с самого главного: не торопиться. Как бы вас не убеждали, что пока вы думаете, цены на недвижимость взлетят вверх, не поддавайтесь и не спешите. На рынке всегда есть объекты по хорошей цене и всегда есть, из чего выбрать.

Перед покупкой недвижимости в Испании рекомендуем хорошо изучить приглянувшийся район или город. В Торревьехе, как и в любом городе, есть районы, удобные для отдыха, но не очень удобные для постоянного проживания. И наоборот. Поэтому, присматривая недвижимость в Испании, нужно четко представлять, для каких целей она покупается: отдыхать во время отпуска или жить постоянно, сдавать в аренду или инвестировать с целью перепродажи и т.д.

Покупка недвижимости в Испании: подводные камни

Существуют подводные камни при покупке недвижимости в Испании. И нужно быть очень хорошо подкованным в испанском законодательстве человеком, чтобы их избежать. Если вы таковым себя не считаете, обращайтесь только к надежным риэлторам, а лучше всего подстрахуйтесь и проведите сделку с адвокатом.

К подводным камням можно отнести обременения. Чтобы узнать, числится ли за объектом какой-либо долг, следует запросить выписку из Реестра собственности.

Социальное жилье – категория недвижимости, требующая особого внимания. Обычно социальное жилье продается по очень низкой цене – такой, что хочется забыть поговорку о бесплатном сыре и мышеловке. Но лучше не забывать и выяснить, какие существуют ограничения. Например, запрет на сдачу в аренду, запрет на перепродажу, нахождение земельного участка в собственности муниципалитета и т.д.

Оккупанты – еще одна современная напасть. Конечно, если вы совершаете сделку сами, приехав для этого в Испанию, то лично убедитесь, что жилье свободно от арендаторов и захватчиков. А если оформляете куплю-продажу по доверенности? На момент подписания купчей и передачи ключей вам нужно на 100% быть уверенным, что ваше жилье свободно.

Минусы недвижимости в Испании

К минусам недвижимости в Испании можно отнести постоянные расходы. Даже если вы купили жилье за наличные без оформления ипотечного кредита, вам не избежать круглогодичных расходов. К ним относятся: оплата услуг кондоминиума (gastosdecomunidad), коммунальные платежи (электричество, вода, газ и т.п.), т.к. в Испании коммунальные службы взимают абонентскую плату даже тогда, когда реального расхода нет, ежегодный налог на недвижимость, налог на доходы нерезидентов, оплата услуг риелторской компании (если вы заключите с ними договор постпродажного обслуживания), мелкий текущий ремонт, ежегодная страховка на жилье, оплата сигнализации и т.п.

Кроме того, недвижимость в Испании привязывает вас к определенному месту, вы теряете часть своей мобильности и лишний раз не соберетесь в какую-то новую страну или на новый курорт.

Казалось бы, сдача своего жилья в аренду в то время, когда оно без вас пустует, могла бы решить все материальные вопросы, но не все так просто. С недавних пор сдача своей недвижимости в аренду в Испании стала довольно хлопотным делом. Требуется получить туристическую лицензию, платить налоги с доходов, страховаться от недобросовестных арендаторов, мириться с тем, что постояльцы портят вашу мебель и электробытовую технику.

Также к минусам можно отнести риск доначисления налогов, уплачиваемых при покупке недвижимости в Испании, если цена сделки была ниже рыночной. Испанская налоговая служба не упустит свой шанс получить с вас дополнительную сумму – все в рамках закона. Проверка и доначисление налога могут быть сделаны в любой время в течение пяти лет с момента купли-продажи.

Плюсы недвижимости в Испании

Плюсы недвижимости в Испании есть, и их немало. Например, имея недвижимость в Испании и выполняя ряд определенных требований, можно получить вид на жительство. Т.е. переезд в Испанию на пмж будет совершить намного проще при наличии собственного жилья.

Кроме того, недвижимость в Испании была и остается хорошим объектом для инвестиций. Взяв недорогой объект под ремонт и отремонтировав его, вы с большой долей вероятности сможете выгодно его продать.

Недвижимость в прибрежной зоне, вблизи моря и пляжа отлично сдается туристам практически круглый год. Поэтому если вас не пугают минусы, перечисленные в предыдущем пункте, смело занимайтесь арендой.

Еще один плюс – собственный домик у моря, обустроенный по вашему вкусу, куда можете приезжать на отдых вы сами и вся ваша семья. Скажете, что это наивно. Но на самом деле подобным аргументом руководствуются многие: «…Вот выйдем на пенсию, и хотим переехать в Испанию – жить в своем доме у моря».

Таким образом, плюсы и минусы покупки недвижимости в Испании – вопросы индивидуальных предпочтений. Минусы для одних покупателей превратятся в очевидные плюсы для других. Но, пожалуй, неоспоримым плюсом для всех будет легкость и простота в оформлении купли-продажи жилья иностранцами. В Испании отсутствуют какие-либо препоны, усложняющие покупку недвижимости иностранцами-нерезидентами. Все, что вам потребуется для сделки, - это расчетный счет в испанском банке, паспорт с действующей визой и номер NIE.

alegria-realestate.com

Стоп. Обман при покупке квартиры в Испании. Подводные камни сделки.

По многочисленным запросам, присланным заинтересованными читателями в покупке недвижимости в Испании, продолжаем тему  Купить недвижимость в Испании без переплат . Часть 2.

Сегодня хотелось бы подробно оговорить процесс заключения договора купли продажи, указание цены сделки.

Итак, процедура подписания документов на приобретение недвижимости в Испании практически одинакова.

Первый этап после решения о покупке квартиры – это заключение договора о задатке – намерении приобрести именно эту квартиру Contrato de arras, обычно это составляет 10% от заявленной цены сделки продавца. Также в договоре оговариваются предмет сделки , срок и порядок перечисления оставшейся суммы за квартиру. После подписания обеими сторонами договора о задатке, при Вашем намерении отказаться от сделки – задаток не возвращается Вам.

Второй этап подписание основного договора купли-продажи Escritura Publica сторонами у нотариуса. Все сделки по покупке/продаже недвижимости в Испании подписываются сторонами в нотариальной конторе. Здесь Вы можете быть спокойны в легальности этой процедуры. На регистрацию в реестре собственности недвижимости  Registro de Propiedad нотариус сам подает документы и с Вашего банковского счета, открытого в Испанском банке , списываются налог с недвижимости, гербовые сборы, услуги нотариуса и т.п.

Основные расходы при покупке недвижимости:

  • Оформление NIE , (В Испании составляет примерно 11 евро, но без знания испанского языка Вам придется платить завышенные деньги за неоправданные услуги. Поэтому, обращайтесь заранее в Посольство Испании в России. Там же и оформляют генеральную доверенность – просто, быстро и без лишних переплат «только консульский сбор»).
  • Открытие счета в испанском банке. Для открытия счета в испанском банке необходимо знание среднего уровня английского языка. Обращайтесь именно в центральные офисы, где есть англоговорящие сотрудники. С предоставлением договора задатка Вам без проблем откроют счет в Банке. Некоторые могут запросить справки НДФЛ, но в принципе, в Испании верят на словах. За такую услугу в Испании русскоговорящие «переводчики риелторы» могут взять внушительную комиссию.
  •  Налог при покупке недвижимости зависит от типа недвижимости (новая/вторичная) и от муниципалитета Испании. Средняя ставка на новую недвижимость составляет 8%, на вторичную -10%
  • Гербовый сбор  в размере 1% от суммы сделки
  • Государственные сборы/услуги нотариуса -2 %

Все эти сборы и налоги удерживаются в течениe месяца нотариусом с Вашего банковского счета после заключения договора купли-продажи Escritura Publica.

Вот и здесь чаще всего встречается обман в подписании договора купли-продажи и оплаты риэлтерских услуг.

Комиссия взимается с продавца, а не с покупателя

Практически все испанские и иностранные агентства недвижимости (риэлтерские агентства) берут процент от суммы сделки с продавца недвижимости. Ну практически это и в России так. Но наши русскоязычные агентства недвижимости умудряются взимать комиссию не только с продавца, но и с покупателя. О таких надежных агентствах мы писали, поэтому при покупке недвижимости в Аликанте (Испании) пользуйтесь рекомендуемыми нашим турпорталом агентствами:

А причина эта, что таковой базы недвижимости на прямую наши русскоязычные агентства не имеют, и продают квартиры через несколько агентств . Поэтому комиссию приходится делить на несколько агентств, что не устраивает наши русскоязычные риэлтерские агентства. Нам всегда мало. К сожалению, наши и здесь выделяются.

В договоре купли-продажи занижается цена объекта

И самый обман, заключается, когда Вам советуют во избежание уплаты полной суммы налога на покупку недвижимости якобы снизить стоимость квартиры в договоре купли-продажи.

Что это значит:

  • Вы правда платите налог и сборы со стоимости указанной в договоре купли-продажи (заниженной по рекомендации агентства недвижимости). Но обратите внимание, что отставшую сумму денег Вы просто даете в руки агентству (т.е. дарите гонорар) сами того не зная. Естественно никаких подтверждающих документов Вы не получаете на руки. Обращаем внимание, что максимальная сумма оплаты услуг в Испании в наличной форме составляет 2500 евро. Возможно, эта цифра снизится до 1000 евро. Сделки с недвижимостью подразумевают безналичную форму оплаты. Если риелтор предлагает произвести определенную часть суммы сделки в наличной форме, это должно насторожить покупателя.
  • Ваc могут также подвести к уклонению налогов, более того, если Вас что-то не устроит в сделке, Вы уже не сможете возвратить/отсудить всю сумму обратно, так как в договоре купли-продаже указана заниженная сумма.

 

Так что, мы считаем, что лучше заплатить все налоги в бюджет Испании, а не дарить эти деньги агентству недвижимости просто так.

К примеру, квартира стоит 42 тыс.евро. Риелтор предлагает прописать в договоре 30 тыс. евро. Это означает, что 12 тыс евро Вы просто дарите риелтору зачастую в наличной форме и тем самым Вы нарушаете два пункта закона ( уклонение от налогов, расчеты в наличной форме, превышающие предельную сумму 2500 евро в Испании).

 

world-s.ru

Подводные камни на рынке недвижимости Испании

Фото: designeliteinteriors.blogspot.ru

За последний год испанская недвижимость потеряла в цене около 21%. А за последние 6 лет – примерно 53%. В конце 2006 года средняя стоимость жилья в Испании составляла €3500 за кв. м., сегодня эта цифра упала более чем в 2 раза. Некоторые аналитики обещают, что цены будут падать как минимум еще на протяжении двух лет.

Кризис отпугивает из этой страны серьезных инвесторов, однако покупка недвижимости «для себя» сегодня не утратила привлекательности. Россияне, которые раньше не могли себе позволить домик под испанским солнцем, могут воспользоваться значительными скидками.

Однако эксперты предупреждают – не стоит обнадеживаться слишком низкими ценами – за ними, скорее всего, кроется неликвидный объект.

По испанским законам долги закрепляются не за собственником, а за объектом недвижимости.

Обо всех подводных камнях испанского рынка недвижимости рассказала Юлия Кожевникова, эксперт сайта Tranio.Ru в своей колонке на Euromag.

  1. Неликвидная недвижимость Немотря на кризис, ликвидная недвижимость в Испании не продается с большими скидками. Как правило, заниженные цены – это признак:
    • незаконченности проекта, в котором расположен жилой объект, и, как следствие, отсутствия инфраструктуры;
    • аукционной недвижимости, изъятой банком у собственника-должника;
    • наличия дефектов, возникших при строительстве.
  2. Города-призраки Докризисный строительный бум в Испании и сегодняшний избыток предложения породили настоящие города-призраки. Часто объекты с привлекательными ценами расположены именно в таких местах. Например, в комплексе La Torre в Мурсии пустуют бары, рестораны, бассейны и гольф-поля. Рядом находится 5-звездочная гостиница Intercontinental, в которой совсем нет постояльцев. Везде висят многозначащие таблички «Продается». Для круглогодичного проживания в Испании эксперт советует выбирать жилье на доступном расстоянии от цивилизации. Например, в паре минут езды от поселка, 15 минутах езды от крупного города, в часе пути от аэропорта и в 15–20 мин – от берега моря.
  3. Низкое качество объектов Стоит также внимательно относится к жилью вторичного рынка (1970–80-х годов постройки) на побережье. Например, много домов со строительными дефектами можно найти в некоторых урбанизациях на Коста-дель-Соль. Потенциальному покупателю необходимо лично осматривать объекты перед началом сделки.
  4. Налог на капитал Помимо обычного ежегодного налога на недвижимость, иностранцы также уплачивают налог на капитал. Этот сбор был введен в 2011 году и будет взиматься до конца текущего года с иностранных собственников, которые проживают в Испании непостоянно. Ставка налога составляет 0,2%–2,5% от стоимости объекта.
  5. Рискованный офф-план Эксперт также не советует приобретать недвижимость на стадии строительства во время кризиса. Многие застройщики банкротятся, при этом их клиенты теряют свои вложения. Доверять можно лишь самым надежным фирмам, имеющим солидный положительный опыт за плечами и соблюдающим законодательные нормы.
  6. Долговые обязательства Это важно знать – по испанским законам долги закрепляются не за собственником, а за объектом недвижимости. Перед заключением сделки необходимо выяснить, не оставил ли прежний владелец долговых обязательств по ипотеке, долгов за коммунальные услуги или неуплаченных налогов.
  7. Три типа земли В Испании земля имеет 3 типа: участки под застройку, полностью застроенные участки и сельхозугодья, для которых существуют ограничения по застройке. Если покупается дом, расположенный на земле типа «участок под застройку», к нему должны быть подведены все удобства. Если нет электричества, водопровода и телефона – участок отнесен к сельскохозяйственным землям, и удобств может не появиться совсем.
  8. Закон о захвате земель В 1994 году в Валенсии был принят «Закон о захвате земель». Он дает право властям изымать земельные участки у их владельцев, если в регионе ощущается нехватка земли под застройку. Подобные участки идут на нужды общества – на них возводятся общественные здания и туристические объекты. Чтобы не столкнуться с этим законом, лучше приобретать жилье в урбанизации, городе или поселке.

«Евразия недвижимость»

Google+

Читайте также:

«Куда отдать ребенка учиться за рубежом? Часть 2.»«Тройка отстающих: стоит ли покупать недвижимость в Греции, Испании и Португалии?»«Центр города vs. берег моря»

evrazn.ru

10 подводных камней самостоятельной покупки недвижимости в Испании: на что обратить внимание при поиске квартиры или дома

Далеко не все потенциальные покупатели испанской недвижимости планируют воспользоваться услугами агентства или частного консультанта. Многие хотят сэкономить и ищут подходящие объекты самостоятельно. Что ж, это довольно разумный и распространённый вариант. Чтобы помочь людям, которые хотят пройти этот путь самостоятельно, мы подготовили чек-лист из 10 «подводных камней», которые могут обернуться дополнительными затратами, если на них не обратить внимания.

1. Запланируйте расходы на переводчика. Если вы самостоятельно подобрали варианты с помощью риэлт-сайтов, то следующим шагом должен стать осмотр объектов из вашего шорт-листа. Запланируйте расходы не только на аренду машины или на общественный транспорт, но и затраты на переводчика (почасовая оплата от 10 до 25 евро). Без переводчика вам будет крайне трудно объясниться с агентами или хозяевами квартир или домов – в Испании далеко не все владеют английским (и уж тем более русским!) языком.

2. Будьте осторожны со старым фондом. Если вам понравилась недвижимость в доме старого фонда, то имейте в виду, что такая квартира при низкой стартовой цене потребует как минимум ещё порядка 25-30 тысяч евро на ремонт. Есть и ещё одна опасность со старым фондом – так называемый плановый капитальный ремонт, который в Испании делают за счёт жильцов. Собственники часто стараются продать  квартиру именно в этот момент, и далеко не все сообщают потенциальным покупателям о планах по капремонту. Участие в плановом ремонте дома — это ещё 20-30 тысяч евро.

3. Убедитесь, что у владельца квартиры нет задолженности перед кондоминиумом (comunidad). Если квартира находится в многоквартирном доме, то все владельцы имеют обязательства по долевому участию в общих расходах дома. В случае серьёзного ремонта такие затраты могут составить несколько тысяч евро. И если не проконтролировать отсутствие долга, то платить по старым счетам придётся именно вам.

4. Обратите внимание на отсутствие бассейна. В Испании, во многих курортных городках и в жарких регионах, квартира в доме без бассейна – это фактический неликвид. Её будет трудно как сдавать на лето туристам, так и продать.

5. Узнайте заранее о коммунальных платежах. Коммунальные платежи зависят от многих факторов – площади квартиры, расположения района, возраста дома и т.д. Поэтому заранее узнайте размер коммунальных платежей, а также величину обязательных платежей в коммунидад – нередко они бывают очень высокими.

6. Уточните, можно ли сдавать вашу квартиру. Если вы покупаете квартиру не для постоянного проживания и планируете сдавать её туристам, то уточните, нет ли в районе расположения вашей недвижимости ограничений на получение туристической лицензии(tasa turistica). Например, сейчас в Барселоне введен мораторий на выдачу таких лицензии, и получить ее нельзя. А если вы сдадите квартиру нелегально, то это может обернуться серьёзным штрафом.

7. Тщательно фиксируйте все минусы квартиры и района, в котором она находится. Для того, чтобы иметь на руках аргументы, которые помогут вам снизить цены, нужно не только учитывать плюсы понравившегося объекта, но и минусы. Таковыми могут стать почтенный возраст дома, невысокая престижность района, отсутствие поблизости детских площадок или продуктовых магазинов, плохая звукоизоляция и др.

8. Тщательно проверьте все документы на квартиру. Нотариус, который будет оформлять сделку, обязан проверить статус покупаемой квартиры и наличие долгов и других обременений. Но специалисты рекомендуют подстраховаться и проверить все документы ещё до этапа заключения сделки. В частности, продавец должен предоставить купчую (Escritura pública notarial), выписку из Реестра собственности (Nota simple) и ряд других документов. Так вы обезопасите себя от возможных посягательств на вашу недвижимость.

9. Уточните, можно ли арендовать квартиру с правом выкупа, а не сразу приобрести её. В Испании существует практика аренды с правом выкупа. Если качественно провести переговоры с хозяином жилья, это может быть довольно выгодным вариантом для тех, кто ещё сомневается – покупать квартиру или нет. При такой схеме вы арендуете квартиру, живёте в ней какое-то время, узнаёте её достоинства и недостатки, и если вас всё устраивает, то покупаете – и часть платежей при этом засчитываются вам в счёт покупки.

10. Будьте готовы к торгу с банками за хорошие условия по ипотеке. В Испании банки охотно предоставляют иностранцам кредит на покупку квартиры: заёмщик может рассчитывать на получение кредита под 2-5% годовых, срок кредита в среднем составляет 15-25 лет, а сама ипотека будет покрывать до 50% стоимости квартиры. Имейте в виду, что для переговоров с банками вам также может потребоваться переводчик. И нелишним будет подготовить аргументы, которые помогут убедить банк предоставить вам не стандартные, а более выгодные условия. Разница между 2% и 5% годовых за несколько лет может составить несколько тысяч евро.

Как видите, самостоятельный поиск подходящего объекта недвижимости – задача вполне выполнимая, хотя и не самая простая. Но вы в любой момент и на любом этапе можете обратиться к услугам агентства «Практики Испании», специалисты которого возьмут на себя полное сопровождение сделки: подберут варианты под ваши запросы, договорятся о показах, проведут переговоры о снижении цены, проверят все документы, убедятся в отсутствии долгов и других обременений, проведут переговоры с банками и добьются лучших условий ипотеки. А также — будут сопровождать вас и после сделки, консультируя по бытовым и прочим вопросам.

Узнайте подробней о нашей услуге «Квартирный Сомелье».

ru.practicaspain.es

Покупка жилья в Испании: лайфхаки и подводные камни

Фото: Shutterstock

Перед тем как получить на руки заветные ключи от дома/квартиры и документы о собственности, покупателям предстоит пройти нелегкий путь: выбрать жильё, решить финансовую сторону вопроса и разобраться с процедурой оформления. Не стоит также забывать про налоги и другие затраты по содержанию.

Какие нюансы стоит учитывать при выборе и покупке жилья, и какие «подводные камни» подстерегают иностранных покупателей на рынке испанской недвижимости, мы расскажем в нашем материале.

Их нравы

Другая страна – это другой язык, культура и люди. А также непонятное законодательство и странные (на наш взгляд) предпочтения. Так что перед тем, как выбирать свой дом или квартиру, следует тщательно изучит испанские нравы. Лучше всего будет выбросить из головы стереотипы и вникнуть в местные особенности. В пример приведем самые известные и распространённые.

Фото: Shutterstock

Первый и последний – предлагать!

В России мы привыкли видеть объявления о покупке квартиры не только на специализированных площадках, но и на подъездах, заборах, столбах – везде, где только можно. И часто в конце стоит подпись: «Первый и последний этажи – не предлагать».

Для нас с вами такое пожелание вполне очевидно. С квартирой на первом этаже ты обрекаешь себя на грохот подъездных дверей, городскую пыль, соседство с подвальными помещениями и другие «прелести». А те, кто живут на последних этажах, рискуют пострадать от протёкшей крыши, долго ждут лифта и летом жалуются на невыносимую жару.

У испанцев же всё наоборот. Крайние этажи вполне востребованы, а некоторые специально охотятся именно за ними. В чём же дело? Квартиры на нижнем этаже называются bajo и имеет персональный выход во двор с территорией для сада и парковочным местом. Стоят они примерно на 20% дороже квартир со второго по предпоследний этажи.

А хозяева жилья на самом верху – atico, часто имеют просторную террасу с красивым панорамным видом. Там можно устроить зону для барбекю, поставить обеденный стол или повесить гамак.

Обратная сторона первой линии

Расположение на первой линии от моря считается самым престижным. Но не многие лично сталкивались с проблемами этой локации. В городах Испании пляж – это самая оживленная часть. Соответственно, там круглые сутки шумят толпы туристов, а по ночам из баров и кафе раздаются развесёлые песни и крики. Вряд ли кому понравится такое соседство.

К тому же, поддержание порядка в жилище будет довольно затратным. Близость к морю вызывает повышенную влажность, а зимой «радует» пронизывающим ветром. Если во время не принять меры, из-за всего этого получаем грибок, ржавчину и песок по всему дому.

Хороший вид

Красивая панорама, открывающаяся из окон, не только дарит эстетическое удовольствие, но и имеет свою цену. Так, недвижимость с фронтальным видом на море может стоить на 30% дороже того же самого, но с боковым видом.

А если ваши окна выходят на глухую стену соседней многоэтажки, цена будет почти в два раза ниже, чем на противоположной стороне.

Фото: Shutterstock

Трудности выбора

О том, как выбирать жильё, существуют сотни инструкций и руководств. Где-то советую составить таблицу с критериями и выставлять баллы, где-то –запоминать зрительный образ и прислушиваться к сердцу. Мы не будем перечислять все нюансы, но обратим внимание на главный вопрос – зачем?

Первым делом следует понять, для чего вы хотите купить жилье в Испании. Вот самые распространенные варианты:

  • Ездить с семьей на море в отпуск или на каникулы
  • Переехать в Испанию на ПМЖ
  • Обеспечить жильем ребёнка, который поступил в испанский ВУЗ
  • Совершить выгодную инвестицию
  • Подыскать спокойную квартиру/домик для родителей-пенсионеров

Когда вы определитесь с целью покупки, тогда критерии, по которым стоит выбирать, сразу станут очевидными. Например, если вы собираетесь отдыхать в Испании две-три недели в году, стоит выбирать квартиру в пешей доступности от пляжа. Тогда вам не придётся долго идти до моря и тратиться на обслуживание жилья.

Если же вы едете в Испанию на ПМЖ, вам наверняка захочется иметь личное пространство и зелёную зону рядом с домом. Тут удачным вариантом будет таунхаус или бунгало с участком. Причем желательно в закрытом жилом комплексе, чтобы вас не беспокоили туристы. Если же вы хотите на этих туристах заработать, покупайте арендное жилье с несколькими спальнями одновременно недалеко от моря и культурных объектов.

Фото: Shutterstock

Кредит

После того, как выбор сделан, некоторые обнаруживают, что на покупку банально не хватает денег. Благо, в случае с Испанией это не беда – банки страны предлагают своим клиентом ипотеку на лояльных условиях. Ставки намного ниже, чем в России. К тому же, не требуется поручительства, а гарантом выплат является само жильё.

Испанские банки при выдаче ипотеки обычно соглашаются внести за клиента от 50% до 70% всей стоимости дома или квартиры. Размер ставки обычно составляет 3%-3,4%, а срок выплат можно растянуть на 20 лет. Неплохо, правда?

Процесс покупки

NIE

Первым делом делом любому приезжему в Испании надо получить NIE (Número de Identificación de Extranjero) – идентификационный номер иностранца. Этот документ дает право совершать в стране любые финансовые операции. Оформляется он не сложно – нужна копия загранпаспорта, фотографии 3 на 4 сантиметра и справка об оплате госпошлины. Ждать около пяти дней.

Банк

Расчет с продавцом осуществляется через банк, который проверит статус недвижимости (на предмет залогов и неоплаченных счетов). Здесь россиян попросят предоставить справку 2-НДФЛ за предыдущий год, а бизнесменов – приложить налоговую декларацию.

Договор купли-продажи

После этого можно в присутствии юриста подписывать договор купли-продажи. Когда деньги окажутся на счету продавца, свою подпись кроме покупателя должны поставить как сам владелец недвижимости, так и компания-застройщик.

Регистрационные сборы

Теперь у вас есть 30 дней, чтобы оплатить налог и регистрационные сборы. К ним относится НДС и гербовый сбор (10,5% – 11,5% от стоимости жилья) и прочие мелкие расходы для оформления бумаг (около 0,2%). После этого примерно через два месяца вы сможете получить свидетельство о праве собственности.

Фото: Shutterstock

Содержание жилья

Когда вы стали счастливым обладателем жилья на испанском берегу Средиземного моря, не спешите впадать в эйфорию и тратить оставшиеся деньги. Вам ещё предстоит раскошелиться. Например, на страховку. В случае с кредитом она обязательна – жильё защищают от стихийных бедствий, бытовых возгораний и аварий на сетевых коммуникациях. Стоит страховка около 300 евро в год.

Не менее 1000 евро в год обойдутся газ, вода и электричество. Немногим меньше – интернет, телевидение и мобильная связь. Если вы купили дом, будьте готовы к затратам на содержание территории, а это услуги садовника, мусорщика и чистильщика бассейна (впрочем, вы можете делать все это своими руками).

Есть и другие способы сэкономить – например, установить энергосберегающие бойлеры и кондиционеры. А ещё лучше, если все бытовые приборы будут работать от энергии солнечных батарей, расположенных на вашей крыше. С этим ресурсом проблем как раз быть не должно – благо в Испании бывает более 300 солнечных дней в году.

Материал подготовлен при поддержке агентства испанской недвижимости Estate Spain.

www.ivd.ru

Недвижимость в Испании от Ispan Dom

Это немаленькое повествование обращено прежде всего к тем кто задумав приобрести дом в Испании  стоит перед выбором: то ли обратиться к "помощнику" из числа бывших соотечественников, подрабатывющему на  ниве продажи зарубежной недвижимости, то ли довериться  агентству, то ли самостоятельно заняться подбором возможных вариантов-благо полно информации  в интернете о продаваемых домах в Испании . Вот именно для вас и написана эта статья.

  В Испании существуют 2 профессиональные ассоциации : Агентов Экспертов Недвижимости  и  Агентов Профессионалов Недвижимости) С 2010 года Каталанское правительство для защиты покупателей от непрофессиональных действий "помощников" ввело  следующие 3 нормы для профессиональной деятельности Агента Недвижимости:* Наличие официального диплома, атестующего профессиональную способность Агента Недвижимости* Наличие обязательной Страховки Гражданской Ответственности , как в случае нашего агентства ИСПАНСКИЙ ДОМ она  составляет 650.000 € , для гарантии покрытия любого инцидента с клиентом.*Наличие банковской гарантии в 60.000€ для обеспечения гарантии клиенту  в любом инциденте при обращении денежных средств. Лица, не выполняющие данные требования не имеют права заниматься риэлтерской деятельностью и несут соответствующую ответственность вплоть до уголовной.Наши профессиональные обязанности Агента Недвижимости :Иметь опыт и знания в оценке объектов недвижимостиЗнать цены на землю и жилье в зоне интереса покупателяРасполагать полной информацией о инфраструктуре зоны интереса покупателя.Располагать полной информацией, относящейся недвижимому имуществу интересующей  покупателя ( ситуация с ипотекой, обременения и осложнения, могущие повлиять на собственность, справка о пригодности жилья, годовая сумма налогов, годовой объем коммунитарных  платежей, затраты на электричество, воду, газ и т.д.) . Расходы, при подписания нотариального акта эскритуры, налоги и регистрационные сборы- вот далеко не полный перечень необходимых знаний и навыков.. 

Агентство недвижимости является гарантий для покупателя  и обязано иметь мандат разрешения на продажу, согласованный и подписанный хозяином недвижимости, в котором фигурирует продажная цена и комиссионные Агентства.

Подписание предварительного залогового 3-х стороннего договора  купли-продажи (contrato de compraventa con arras penitenciales) со штрафными санкциями гарантирует покупателю  цену и условия, предусмотренные в контракте. Также  он может включать дополнительные условия, такие например, как получение разрешения на тот или иной вид деятельности  в случае продажи объекта бизнеса, или подтверждение банка о выдаче ипотеки и т.д..Договор должен также учитывать возможные форс-мажорные обстоятельства препятствующие  покупателю  успешно завершить сделку, и  не потерять свой залог в этом случае. Агентство недвижимости ИСПАНСКИЙ ДОМ  при  подписание договора залога (contrato de compraventa con arras penitenciales)  берет залог покупателя на ответственное хранение на специальном счету, открытом для этой цели в банке.Это хранение гарантировано банковским залогом агентства и страховкой гражданской ответственности.Наша постоянная связь с нотариусом, призванным следить за правомочьностью действий купли-продажи,  является также дополнительной гарантией  для нашего клиента.Все ответы нашим клиентам мы подтверждаем письменно.Мы стремимся удовлетворять потребности клиента, и заключаем контракт на оказание услуг , в котором покупатель указывает свои потребности и нужды. Диалог с покупателем  постоянный  и информация для человека, находящегося   за 5.000-10.000км  конкретна и точна, чтобы избежать  бесполезных поездок.Поэтому, когда покупатель приезжает из России он уже хорошо знаком  с окружением, городом и может  объективно выбрать интересующий его объект.Мы сопровождаем наших клиентов и после подписания эскритуры, помогая им в общении с административными органами, с обслуживающими фирмами, потому что это тоже важно для покупателя в новом для него  месте иметь понятие о предоставляемых услугах и ценах .

 Дирекция  агентства ИСПАНСКИЙ ДОМ также входит в институт судебных оценщиков недвижимости, выполняя официальную оценку недвижимости для банков при предоставлении ипотеки и при рассмотрении судебных исков. 

 Некоторые  примеры из нашей практики:

1) Один из наших русских клиентов подписал с нами контракт  на оказание услуг  для покупки земли, на которой он хотел бы построить свой дом: Вот некоторые из его условий: Недалеко от Барселоны, с видом на  город, но в тихом, зеленом месте, не далее 20 км от моря, не далее 12 км от английской школы, не далее 30 км от аэропорта, не далее 30 км от центра Барселоны, с участком без уклона, для возведения дома в 600м2 , с участком не менее 1.500м2 и т.д.  Максимальная сумма покупки участка  500.000€  с конкретной  суммой коммисионных для агентства. Эти цифры были выбраны нашим покупателем не случайно- он досканально изучил рынок земли вокруг Барселоны. В результате отбора мы представили покупателю 4 участка, каждый из которых полностью соответствовал его требованиям,  с описанием  всех подробностей  и особенностей каждого. После осмотра покупатель выбрал участок в 3.300м2 с ценой 250.000€ . Т.е. при соблюдении всех заявленых условий, мы обеспечили нашему клиенту в двое большую площадь за цену в 2 раза меньшую. Налицо взаимная выгода от такого рода сотрудничества  как для покупателя, так и для агентства.

2) Другой покупатель выбрал дом, но за 3 дня до подписания  залогового контракта купли-продажи  получил сообщение о возможности прекрасного инвестирования в России, которого он добивался уже 2 года. Но реализация сейчас этого инвестирования не позволяло ему произвести полную оплату выбранного дома, чья цена составляла 550.000 €  Агентство ИСПАНСКИЙ ДОМ  провело серию переговоров с продавцом и наш клиент получил возможность  безпроцентной отсрочки  платежа  на12 месяцев  половины  стоимости дома.

3) Наш клиент покупает дом и электрическая компания при переоформлении счетчика и документов на нового хозяина посчитала, что  этот счетчик э/э  устарел и подлежит замене на более современный. ИСПАНСКИЙ ДОМ, как представитель интересов покупателя добился от бывшего владельца взятия на себя всех расходов, связанные с этой заменой.

4) Зная о нашем статусе Судебного Оценщика недвижимости , один русский инвестор обратился к нам, чтобы узнать наше мнение, относительно сделки на юге Испании, которую ему предложил «помощник»  без юридического лица, без страховки гражданской ответственности и без банковской гарантии-попросту говоря «серый риэлтер». Руководство агентства ИСПАНСКИЙ ДОМ, изучив предложение, составило серию вопросов, на которые должен был ответить «помощник», чего он так и не сделал.  И это ответное молчание дало очень ясно понять нашему клиенту, что речь шла о мошеничестве или как минимум о полной некомпетентности.      Этот клиент заинтересован в реализации крупной инвестиции, сейчас  он подписал с агентством «ИСПАНСКИЙ ДОМ»  контракт на представление его интересов  и мы ведем переговоры  с владельцами бизнеса, чтобы придти к равновесию финансовых интересов между покупателем и продавцом.

5) Прошлым летом мы искали дом  для  клиента и  один хозяин-пенсионер из Франции нам предложил свой дом в Розесе, находящийся в стадии строительства пристроя  сауны с внутренним бассейном. Очень хорошая цена. Хозяин объяснил свое желание продать невозможностью закончить стройку из-за нехватки средств после смерти своей супруги. Дом прекрасно отвечал требованиям нашего клиента по всем параметрам. Однако, после проверки некоторых данных мы обнаруживаем следующие «подводные камни» :  Дом был куплен на его имя и на имя его сожительницы (она не была его супругой)  пополам. И после смерти у этой женщины остался совершеннолетний сын от первого брака с умственной отсталостью под наблюдением органов опеки.  Этот человек  уже год не платит ипотеку банку. И к тому же после проверки правомочности ведения строительных работ по расширению дома, мы выяснили, что реализуемые работы не соответствуют разрешению выданному мэрией.   И то, что изначально казалось прекрасной покупкой несло в себе сразу 3 типа мошенничества, которые в этом случае объединились, но мы можем встретить и каждый из них по отдельности в конкретной сделке. Проблема  с мошенничеством всегда появляется в сделках имеющих совершенно нормальный вид. Версия этого продавца была правдоподобна: пенсионер, вдовец, и.т.д.  и было вполне вероятно, что покупатель  действуя в одиночку или с "помощником"не выявил бы этих аномалий. Нужно иметь в виду, что в большинстве случаев  такие владельцы недвижимости  не являются мошенниками, это люди попавшие в сложную экономическую ситуацию и используют любую возможность чтобы улучшить свое положение, тем не менее, не стоит забывать, что их поведение - это поведение мошеника. Вот эти три типа мошенничества, соединившиеся  в данной сделке :1) Поскольку не платились ежемесячные погашения ипотеки банку, дом находился в процессе изъятия его у владельца и подписав контракт залога с хозяином, покупатель потерял бы свои деньги, или договорившись с банком должен был бы выплатить из своего кармана все расходы по изъятию, недостающие квоты выплат ипотеки и штрафы за несвоевременную выплату этих квот. К тому же ипотека взятая под 100% от оценочной стоимости дома и превышающая  его реальную стоимость  в данном случае, препятствует достижению соглашения между банком и покупателем на условиях  приемлемых для покупателя.2) Этот хозяин не имел права продавать  дом без согласия  органов опеки над сыном своей сожительницы, хозяйки 50% дома. Покупатель, подписавший залоговый контракт купли-продажи потерял бы свои деньги, без возможности их вернуть, потому что этот сеньор был неплатежеспособен, это его сожительница оплачивала строительные работы в пристрое и кредит банку. Будет не лишним помнить, что обычно,  русский покупатель подписав залоговый контракт купли-продажи  должен ждать свой NIE как минимум 3 недели (официально 2 месяца), чтобы произвести подписание эскритуры у нотариуса и становится очевидным , что за эти 3 недели может произойти многое..например, если  в последнем описываемом случае покупатель действуя самостоятельно вручил бы залоговую сумму продавцу, то последний спокойно уехал бы во Францию с этими деньгами и навряд ли удалось его отыскать. Если бы покупатель пользовался услугами "Помощника", то последний только бы руками развел- ни о каком возврате залога речи быть не могло бы и возмещении ущерба через страховую компанию тоже, поскольку действия "помощника" не страхуются ни одной страховой компанией.

3)Хозяин произвел работы по расширению своего дома не предусмотренные разрешением мэрии и новый владелец должен был бы снести возведенное  неся все расходы с этим связанные. К тому же к этому надо добавить задержки и осложнения, которые могут возникнуть поскольку русский покупатель находится в 3000 км и более, и часто испытывает языковые трудности.

Есть и другие невеселые случаи, однако, мы не хотим создавать впечатление о желании представить катастрофическую картину потенциальным покупателям, просто пытаемся донести до их сознания, что желая реализовать прямую покупку они могут столкнуться со сложными ситуациями, которые могут вылиться в мошенничество, что является результатом отсутствия опыта, поскольку они не совершают покупки недвижимости каждый день, за границей тем более,.

Агенты недвижимости и судебные оценщики агентства ИСПАНСКИЙ ДОМ , мы вкладываем наши знания и наш опыт в работу, чтобы уберечь наших клиентов от подобных ситуаций.

www.ispan-dom.ru


Смотрите также